O que é imunidade do ITBI? Veja o que o STF decidiu

Se você já adquiriu ou está pensando em adquirir um imóvel, provavelmente já ouviu falar do ITBI e ficou se perguntando sobre as últimas notícias acerca da Imunidade do ITBI. 

Esse imposto, cobrado pelos municípios, está presente em praticamente todas as transações de compra e venda de imóveis e impacta diretamente no custo final da negociação.

Porém, o ITBI possui regras específicas e direitos relacionados à Imunidade do ITBI, provenientes de um Tema recente discutido pelo STF, que podem fazer toda a diferença no planejamento tributário da sua empresa. 

Neste artigo, você vai entender o que é o ITBI, como ele funciona, quando é cobrado, as condições para ter direito à Imunidade do ITBI e outros aspectos importantes desse tema. 

Confira os tópicos a seguir e fique por dentro de tudo que precisa saber:

 

 

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis e direitos a eles relativos. Ele é obrigatório sempre que há transferência de propriedade, como na compra e venda de imóveis.

 

Como funciona a cobrança do ITBI?

A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que costuma ser próximo ao valor de mercado. Sobre esse montante, aplica-se uma alíquota que varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 5%.

Por exemplo, ao adquirir um imóvel avaliado em R$ 300 mil em um município com alíquota de 3%, o comprador pagará R$ 9 mil de ITBI.

Contudo, existem situações específicas nas quais o ITBI não é cobrado devido à imunidade tributária, conforme previsto na Constituição Federal.

Veja alguns exemplos na tabela abaixo:

 

Município	Alíquota do ITBI
São Paulo	3%
Rio de Janeiro	2%
Belo Horizonte	2,5%
Curitiba	3,5%

 

Para quem compra ou vende imóveis, o ITBI afeta os custos e a viabilidade dos negócios.

 

O que o STF decidiu sobre o ITBI?

O Supremo Tribunal Federal (STF) tem enfrentado discussões recorrentes sobre os limites da imunidade do ITBI, especialmente no contexto da integralização de capital social em empresas.

Recentemente, o STF analisou o Tema 796 e o Tema 1.348, que tratam da aplicação da imunidade do ITBI em casos de integralização de bens imóveis ao capital social de empresas, especialmente as empresas imobiliárias, ou aquelas abertas, exclusivamente, para administração de bens (holding’s).

Essas decisões buscam esclarecer quando a imunidade é válida e quando o imposto pode ser cobrado pelos municípios.

O ponto principal das controvérsias envolve a diferença entre o valor venal (valor de mercado) do imóvel e o valor atribuído para integralizar as cotas de capital social.

 

Requisitos para a imunidade do ITBI

Segundo a Constituição, a imunidade do ITBI aplica-se nas seguintes condições:

1. Integralização de capital social: ocorre quando bens imóveis são transferidos para a empresa em troca de cotas societárias.
2. Atividade preponderante da empresa: a empresa não deve ter como principal atividade a compra e venda ou locação de imóveis. Caso contrário, a imunidade não se aplica.

 

Documentação necessária para solicitar a Imunidade do ITBI

Para solicitar a imunidade do ITBI, geralmente é necessário apresentar:

• Contrato social da empresa, evidenciando a integralização de bens imóveis;
• Laudo de avaliação do imóvel, quando aplicável;
• Declaração sobre a atividade preponderante da empresa;
• Demais documentos solicitados pelo município.

 

Quando não pode haver imunidade do ITBI?

Existem casos em que a imunidade do ITBI não é aplicável. É essencial conhecer quais são essas situações específicas.

Uma das principais exceções é quando a transferência de propriedade não é para a integralização de capital social. Nesse caso, o ITBI deve ser pago normalmente. Além disso, a imunidade não vale para aquisições por leilão ou arrematação, como em processos de execução judicial.

• A imunidade do ITBI não se aplica a imóveis adquiridos por meio de doação, pois não há integralização de capital.
• Também não há imunidade do ITBI na aquisição de imóveis por pessoas físicas, mesmo que a compra seja para integralizar capital social.
• Casos de desmembramento, incorporação, fusão ou cisão de empresas não são contemplados pela imunidade do ITBI, exceto em situações específicas.

 

Diferença entre isenção e imunidade tributária

O termo “isenção fiscal” e “imunidade tributária” são muito usados. Mas é essencial saber as diferenças entre eles. Isso é muito importante, especialmente quando falamos do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

A isenção fiscal é uma vantagem dada pelo governo por meio de lei. Ela exime o pagamento do tributo em certas situações. Mas, para aproveitar, o contribuinte deve pedir e provar que cumpre os requisitos.

A imunidade tributária é uma garantia da Constituição. Ela protege contra a cobrança do tributo em certas situações. E isso acontece sem a necessidade de pedir ou provar nada.

Confira, na tabela abaixo, as principais diferenças entre Imunidade e Isenção Tributária:

 

Imunidade	Isenção
É garantida pela Constituição Federal, e, portanto, permanente.	É concedida por meio de leis ordinárias ou complementares, que podem não ser permanentes.
Impede que certos tributos sejam criados ou cobrados sobre determinados bens, pessoas ou situações.	Dispensa o pagamento de tributos que já são devidos, mesmo após o fato gerador ter ocorrido.
Não há obrigação de pagar o tributo porque o fato que gera o imposto não está dentro da área de atuação do órgão que cobra.	A relação jurídico-tributária existe, mas a lei exclui a obrigação de pagar o tributo.
Protege diretamente determinados direitos ou interesses considerados fundamentais.	Pode ser alterada ou revogada a qualquer momento, dependendo de decisões do legislador.
Exemplos: imunidade de templos religiosos, imunidade de livros e periódicos, imunidade entre entes públicos.	Exemplos: isenção de IPTU para imóveis tombados, isenção de IPVA para veículos de pessoas com deficiência.

 

Assim, a imunidade tributária é um benefício maior que a isenção tributária, por proteger o contribuinte de forma mais ampla e estável contra certos tributos, como o ITBI.

 

O que o STF decidiu sobre a Imunidade do ITBI?

Recentemente, o STF trouxe à pauta o Tema nº 1.348 como fica a imunidade do ITBI em situações de transferência de bens e direitos para capital social de empresas, especialmente quando a principal atividade da empresa é a compra, venda ou locação de imóveis.

Essa questão é um desdobramento do Tema nº 796, também relacionado à imunidade do ITBI, garantida pela Constituição. 

A Lei nº 9.249/95 permite que os contribuintes utilizem o valor histórico dos imóveis para a integralização, adiando a tributação sobre um eventual ganho de capital para uma venda futura. 

Contudo, os municípios consideram o valor de mercado dos imóveis e, com base nisso, frequentemente cobram ITBI sobre a diferença entre os dois valores.

Com isso, até o momento, sabe-se que:

 

1. A imunidade do ITBI é válida para o valor do imóvel que será usado diretamente para integralizar o capital social da empresa. Ou seja, a parte que corresponde ao que foi prometido como investimento no negócio está livre do ITBI.
2. Se o valor do imóvel for maior que o necessário para formar o capital social, a diferença pode ser tributada. Isso acontece porque a imunidade não cobre valores excedentes ou que sejam destinados, por exemplo, a formar uma “reserva de capital” (um recurso extra da empresa). Este ponto é relevante e o planejamento tributário deve considerar as regras de Direito Contábil para manejar a melhor alternativa e mais adequada repercussão jurídica, visando a segurança do plano.

 

Apesar dessa decisão, o STF também reconheceu que ela foi tomada em um caso específico e que nem todas as situações de integralização de imóveis devem seguir exatamente essa lógica.

Isso significa que ainda há espaço para interpretações diferentes.

 

Como um advogado tributário pode ajudar?

Dado o caráter técnico e as divergências judiciais, contar com um advogado tributário é fundamental. Este profissional pode:

• Analisar se sua empresa atende aos requisitos para imunidade do ITBI;
• Preparar a documentação necessária para evitar problemas com o município em questão;
• Representá-lo em processos judiciais ou administrativos.

Além disso, o planejamento tributário também é realizado para evitar custos desnecessários e aproveitar benefícios fiscais.

 

Conclusão

A Imunidade do ITBI é um direito garantido pela Constituição em alguns casos de transações de imóveis.

No entanto, é importante entender os principais requisitos para poder solicitar esse benefício e estar por dentro de todas as mudanças provenientes das decisões do STF. 

Para saber se o imóvel que você adquiriu ou pretende adquirir, possui Imunidade do ITBI, converse com um advogado tributário, ele pode ajudar você a reunir a documentação necessária, além de realizar um planejamento tributário.

Por fim, a correta e adequada contabilização do imóvel como ativo, fará diferença jurídica, conferindo ao planejamento maior ou menor segurança jurídica.

Gostou do conteúdo?

Como você teve a oportunidade de ler um material completo e repleto de informações importantes, compartilhe esse conhecimento com seus amigos e colegas.

Assim, eles também poderão se informar sobre o assunto.

Espero que você tenha feito uma ótima leitura. Navegue pelo blog para ler mais conteúdos como este!

 

Fale conosco

Se você está buscando mais informações sobre a imunidade do ITBI, entre em contato com ABN Advogados Associados.

O ABN Advogados Associados tem como propósito oferecer atendimento personalizado, atuando na negociação e celebração de contratos locais e internacionais, planejamento empresarial e estruturação de parcerias e joint ventures.

Também realizamos a elaboração de documentos societários, auditoria jurídica e reorganização de empresas, além de viabilização de distribuição de bens e serviços. 

Oferecemos, ainda, consultoria que se estende a questões corporativas, responsabilidade civil, direito do consumidor e litígios em áreas como direito bancário e propriedade intelectual.

Conte conosco e até a próxima!

 

FAQ

 

Quais são os requisitos para imunidade do ITBI?

Para ter a imunidade do ITBI, é preciso cumprir alguns passos. Primeiro, é necessário apresentar documentos que provem o uso do imóvel pela empresa. Também há prazos e procedimentos específicos a seguir.

Em quais casos a imunidade do ITBI não se aplica?

A imunidade do ITBI não vale para todos os casos. Ela não se aplica quando o imóvel é comprado para revender. Também não vale para imóveis usados como investimento ou em atividades comerciais ou industriais.

Como a empresa pode comprovar o direito à imunidade do ITBI?

Para provar o direito à imunidade do ITBI, a empresa deve mostrar documentos. Isso inclui contratos sociais, balanços patrimoniais e notas fiscais. A análise é feita passo a passo para ver se a empresa é elegível.

Qual a diferença entre isenção e imunidade do ITBI?

A diferença entre isenção e imunidade tributária no ITBI é grande. A imunidade é uma não incidência do imposto, prevista na Constituição. Já a isenção é uma concessão legal, desde que alguns requisitos sejam cumpridos, conforme explicamos no artigo.