Atualização de imóveis no IR: tributação reduzida pela Lei 14.973

A recente Lei nº 14.973/2024, sancionada em 16 de setembro de 2024, oferece uma oportunidade significativa para contribuintes que possuem imóveis no Brasil.

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem optar por atualizar o valor dos imóveis declarados no Imposto de Renda (IR) para o valor de mercado, e o melhor: com tributação reduzida.

Essa mudança afeta diretamente o cálculo do imposto, proporcionando uma redução no montante tributado sobre a valorização do imóvel desde a sua aquisição.

Essa atualização patrimonial é uma excelente alternativa para quem deseja regularizar o valor de seus imóveis no Imposto de Renda, evitando tributações mais altas no futuro, como as que incidem sobre o ganho de capital no momento da venda.

Continue lendo para entender.

Quais são as regras para pessoas físicas?

Para pessoas físicas, a nova lei permite que os proprietários atualizem o valor de seus imóveis na Declaração de Ajuste Anual (DAA) para o valor de mercado, ao invés de manter o valor de aquisição. No Brasil, até então, o valor dos imóveis no IR era declarado com base no preço pago na compra, e qualquer valorização só seria reconhecida e tributada no momento da venda, como ganho de capital, com alíquotas variando entre 15% e 22,5%.

Com a Lei nº 14.973/2024, essa diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado pode ser atualizada agora, com uma tributação de apenas 4% sobre a diferença.

Para esclarecer: se você comprou um imóvel por R$ 500.000 e, atualmente, o valor de mercado dele é R$ 800.000, a diferença de R$ 300.000 poderá ser ajustada na sua declaração de imposto, e a tributação será de apenas 4% sobre essa diferença.

O imposto a ser pago, portanto, seria de R$ 12.000, ao invés de uma alíquota que poderia chegar até 22,5% em uma eventual venda.

Esse regime de tributação reduzida é particularmente interessante para quem pretende reavaliar o valor de seus bens sem a necessidade de venda. Além de proporcionar uma oportunidade de ajuste patrimonial, também pode evitar surpresas fiscais no futuro, em uma eventual venda ou transferência do bem.

Exemplo na prática:

Imagine que Ana comprou um apartamento em 2010 por R$ 300.000. Hoje, o imóvel está avaliado em R$ 600.000.

Se Ana decidir vender o imóvel hoje, sem atualizar o valor, ela pagaria imposto sobre o ganho de capital de R$ 300.000, e a alíquota seria entre 15% a 22,5%, resultando em uma tributação de até R$ 67.500.

Porém, com a nova lei, ela pode optar por atualizar o valor no IR para os R$ 600.000 agora e pagar 4% sobre a diferença de R$ 300.000, totalizando R$ 12.000 de imposto. Uma economia significativa.

Quais são as regras para pessoas jurídicas?

Para pessoas jurídicas, a lei também traz vantagens significativas. As empresas que possuem imóveis registrados no ativo permanente do seu balanço patrimonial podem optar por atualizar esses imóveis para o valor de mercado. A tributação será de 6% sobre a diferença para o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

No entanto, é importante destacar que, para as pessoas jurídicas, os valores atualizados não poderão ser utilizados como despesa de depreciação para fins fiscais. Isso significa que, embora o valor do imóvel possa ser ajustado para o valor de mercado, a empresa não poderá contabilizar esse valor como despesa para diminuir o lucro tributável em exercícios futuros.

Essa limitação deve ser considerada no planejamento contábil e tributário das empresas.

Exemplo na prática:

Suponha que a Empresa X tenha adquirido um imóvel em 2005 por R$ 1.000.000, e agora esse imóvel esteja avaliado em R$ 2.500.000.

Ao optar pela atualização, a diferença de R$ 1.500.000 será tributada em 6% para o IRPJ (R$ 90.000) e 4% para a CSLL (R$ 60.000), totalizando R$ 150.000 de impostos a serem pagos.

Isso oferece uma maneira de ajustar o ativo ao valor real de mercado, o que é particularmente útil para empresas que buscam regularizar seu patrimônio.

Qual é o prazo para atualização?

A nova legislação é clara quanto ao prazo para a atualização. O contribuinte tem até 15 de dezembro de 2024 para optar por essa medida e realizar o pagamento do imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado.

A Receita Federal ainda deve regulamentar os procedimentos exatos para a adesão à atualização, incluindo os detalhes sobre como realizar o pagamento e atualizar os dados na Declaração de Ajuste Anual.

Isso significa que tanto pessoas físicas quanto jurídicas que possuem imóveis têm uma janela de aproximadamente três meses para avaliar se a atualização é uma estratégia fiscal vantajosa e realizar o pagamento da tributação reduzida.

Como funciona o ganho de capital em caso de venda antes de 15 anos?

A Lei nº 14.973/2024 também prevê um mecanismo específico para o caso de venda do imóvel antes de 15 anos após a atualização.

Nesse caso, será aplicado um sistema escalonado de tributação sobre o ganho de capital, que considera o tempo decorrido entre a atualização do imóvel e a sua venda.

Se o imóvel for vendido logo após a atualização, uma maior parte da valorização será tributada. No entanto, conforme o tempo passa, a tributação sobre o ganho de capital se torna proporcionalmente menor.

Esse escalonamento visa garantir que a atualização não seja utilizada como uma maneira de burlar a tributação total do ganho de capital em uma venda rápida.

Exemplo na prática:

Vamos supor que João atualize o valor de seu imóvel para R$ 800.000 em 2024, pagando 4% sobre a diferença. Em 2029, cinco anos depois, ele vende o imóvel por R$ 900.000.

O ganho de capital adicional seria de R$ 100.000. A tributação seria proporcional ao tempo decorrido, e João pagaria uma alíquota escalonada sobre o lucro. Isso garante que o governo ainda capture parte do ganho de capital, mesmo após a atualização.

Conclusão

A principal vantagem da Lei nº 14.973/2024 é a possibilidade de regularizar o valor dos imóveis no Imposto de Renda com alíquotas reduzidas.

No caso das pessoas físicas, a tributação de 4% é significativamente menor do que as alíquotas de até 22,5% que normalmente incidem sobre o ganho de capital. Já para as empresas, a tributação total de 10% (6% no IRPJ e 4% no CSLL) também é uma alternativa bastante favorável em comparação com as tributações tradicionais.

Além disso, a medida oferece aos proprietários e empresas a oportunidade de ajustar seus ativos ao valor de mercado atual, evitando eventuais problemas de subavaliação de patrimônio e permitindo um planejamento fiscal mais eficiente.

É uma excelente oportunidade para quem deseja ajustar o valor dos imóveis ao preço de mercado, pagando uma tributação reduzida sobre a diferença de valorização. Para quem possui imóveis com valorização expressiva, essa medida pode resultar em uma economia fiscal significativa.

No entanto, é fundamental estar atento aos prazos e regras estabelecidas pela Receita Federal, a fim de garantir que a atualização seja realizada corretamente, evitando problemas com o fisco no futuro.

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