Como a Reforma Tributária impactou o setor imobiliário?

Com a Reforma Tributária, a engrenagem fiscal do Brasil nunca mais será a mesma.

A partir da aprovação do PLP 68/24, a Reforma Tributária marca uma ruptura histórica no sistema tributário nacional, eliminando tributos fragmentados como PIS, Cofins, ISS e ICMS.

Em seus lugares, surgem o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), prometendo um modelo integrado e mais transparente.

Apesar da promessa de simplificação, os efeitos dessas mudanças não serão uniformes, trazendo desafios específicos para pessoas físicas e jurídicas.

Um dos setores afetados pela RT, é o setor imobiliário. É sobre ele que vamos falar neste artigo.

O que mudou no Mercado Imobiliário com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária trouxe muitas mudanças para o mercado imobiliário, especialmente com a inclusão de novas operações no escopo do IVA (Imposto sobre Valor Adicionado).

No sistema atual, transações como compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis não são tributadas por todos os impostos, sendo alcançadas apenas em casos específicos pelo PIS e Cofins.

Com a Reforma, o IVA passará a tributar mais amplamente essas operações, tornando a fiscalização e o pagamento de impostos mais abrangentes.

Por exemplo, enquanto antes a locação de um imóvel residencial não gerava PIS ou Cofins, agora essa operação pode passar a ser tributada pelo IVA, dependendo da regulamentação final.

A tributação se torna mais rigorosa para quem realiza transações imobiliárias frequentes ou de grande porte.

Para pessoas físicas, serão considerados contribuintes do IBS e CBS aqueles que venderem mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos cinco anos.

Um exemplo seria uma pessoa que vendeu quatro imóveis em 2024, comprados em 2022, que passaria a ser contribuinte do IBS e CBS em 2025.

Já quem realiza operações pontuais ou vende imóveis populares terá benefícios que reduzem a carga tributária, permanecendo sujeito apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital e ao ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – Inter Vivos).

Nesse caso, um exemplo seria alguém que vendeu um único imóvel em 2024, possuído há mais de cinco anos, continuando a pagar apenas IR e ITBI.

Empresas do setor imobiliário, como construtoras e incorporadoras, também serão impactadas.

Elas passam a ser contribuintes do IBS e CBS, mas com um desconto de 50% na alíquota padrão,resultando em uma carga tributária efetiva de aproximadamente 15,9% sobre o lucro das operações.

Nesse caso, uma construtora que antes pagava PIS e Cofins com uma carga tributária efetiva menor agora passará a pagar IBS e CBS com desconto, mas com um impacto maior no lucro.

Outra situação possível seria uma empresa que realiza a venda de imóveis de alto padrão precisar reavaliar seus preços para equilibrar o aumento da tributação e a margem de lucro.

Um ponto importante da Reforma é que o vendedor será considerado o responsável pelo pagamento do IBS e CBS nas operações de venda, sejam pessoas físicas ou jurídicas.

A tributação será aplicada diretamente sobre as vendas, e as regras variam conforme o perfil do vendedor.

Por exemplo, uma pessoa jurídica que vende apartamentos terá a tributação de IBS e CBS aplicada sobre o lucro, mesmo que já tenha arcado com outros impostos, como o ITBI.

Embora a Reforma inclua descontos e benefícios fiscais para alguns casos, ela pode impactar negativamente a rentabilidade de operações frequentes ou de grande porte, exigindo um planejamento cuidadoso para mitigar seus efeitos.

É fundamental que vendedores e empresas revisem suas estratégias, acompanhem as regulamentações do PLP 68/2024 e contem com o suporte de especialistas em Direito Tributário para evitar futuros problemas com os encargos fiscais.

Assim, o mercado imobiliário entra em uma nova fase de adaptação, em que entender as mudanças e se preparar adequadamente serão passos essenciais para quem atua no setor.

A Reforma Tributária vai democratizar a compra de imóveis?

A Reforma Tributária também trouxe mudanças importantes que podem facilitar o acesso a imóveis residenciais, especialmente para famílias de baixa renda.

Uma das principais novidades é a criação de um desconto especial no cálculo dos impostos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Para imóveis novos destinados à moradia, será aplicado um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo.

Já para quem pretende comprar lotes residenciais, a reforma também trouxe incentivos.

Nesse caso, o redutor é de R$ 30 mil, o que beneficia especialmente pequenos compradores que planejam construir suas próprias casas.

Por exemplo, se uma pessoa compra um lote residencial por R$ 120 mil, apenas R$ 90 mil seriam usados como base para calcular o IBS e a CBS, reduzindo o valor final dos impostos.

Outra mudança importante é o momento em que os impostos serão cobrados.

Com as novas regras, o IBS e a CBS passam a ser devidos no ato da venda do imóvel.

Isso inclui até contratos de promessa de compra e venda com pagamentos parciais, ou seja, mesmo que o comprador ainda não tenha quitado todo o valor ou que o pagamento seja feito ao longo do tempo, os impostos já serão cobrados no ato da compra.

Essa alteração vai exigir planejamento tanto quem vende quanto de quem compra, visto que, se alguém vende um imóvel por R$ 200 mil com pagamento parcelado em dois anos, o imposto será devido assim que o contrato for assinado, e não conforme os pagamentos forem sendo feitos.

Custos e benefícios para quem deseja adquirir imóveis

Por um lado, o repasse dos novos impostos (IBS e CBS) pode elevar o valor final do imóvel, especialmente para propriedades de maior valor.

Além disso, o ITBI e, em alguns casos, o IBS e CBS nos leilões judiciais representam custos adicionais para o comprador.

Por outro lado, imóveis populares se beneficiam de incentivos fiscais, o que pode torná-los mais acessíveis.

Além disso, a previsão de tributos no momento da venda traz maior transparência e facilita o planejamento financeiro para ambas as partes.

Impactos nos aluguéis

No Mercado de Aluguéis, houve uma dedução de 70% sobre a alíquota padrão de 26,5%, com isso, a redução sobre o valor dos aluguéis chega até 7,95%.

Essa redução vale tanto para pessoas jurídicas quanto para pessoas físicas que ganham dinheiro com locação de imóveis.

No caso de pessoas físicas, a tributação acontece quando a receita anual ultrapassa R$ 240 mil, com mais de três imóveis alugados (aproximadamente R$ 20 mil por mês).

Caso o rendimento anual seja superior a R$ 288 mil, mesmo com menos de três imóveis alugados, o contribuinte também será tributado.

Para reduzir os impactos, há um desconto de R$ 600 por imóvel locado, cobrando apenas o valor que exceder essa quantia.

Contudo, os inquilinos podem sentir o reflexo dessa carga tributária, pois os proprietários podem repassar o custo extra, resultando em aluguéis mais caros.

Para compreender melhor a situação para ambos os lados (inquilinos e proprietários), veja o exemplo abaixo:

Maria aluga quatro imóveis, com renda mensal total de R$ 21.000 (R$ 252.000 anuais), ultrapassando o limite de R$ 240.000 para a tributação de 7,95%. Após aplicar o redutor de R$ 600 por imóvel, o imposto mensal devido será:

• Imóvel 1 (R$ 3.000): R$ 190,80
• Imóvel 2 (R$ 4.500): R$ 310,05
• Imóvel 3 (R$ 6.500): R$ 469,05
• Imóvel 4 (R$ 7.000): R$ 508,80

Total mensal: R$ 1.478,70

Total anual: R$ 17.744,40

Se Maria repassar os custos, os aluguéis subirão proporcionalmente, por exemplo:

• Imóvel 1: De R$ 3.000 para R$ 3.190,80 (+R$ 190,80)
• Imóvel 4: De R$ 7.000 para R$ 7.508,80 (+R$ 508,80)

Logo, os proprietários enfrentarão uma carga tributária maior, enquanto os inquilinos podem arcar com o repasse, encarecendo os aluguéis em até 9%.

A Reforma Tributária pode aquecer o Mercado Imobiliário?

O que vai determinar se a Reforma Tributária é positiva ou não para o setor imobiliário, será a maneira como os envolvidos nesse setor vão reagir.

Para o governo, a Reforma é necessária e tem o objetivo de simplificar sistema tributário brasileiro, além de realizar uma distribuição mais justas dos impostos.

Para os contribuintes, as dúvidas são inúmeras.

Mas, como a Reforma passa a valer apenas em 2026, iniciando com os testes, e ainda há muita coisa para acontecer nesse meio tempo.

Conclusão

Neste artigo, você descobriu algumas das mudanças trazidas pela Reforma Tributária para o mercado imobiliário, com impactos diretos tanto para compradores quanto para vendedores e locadores.

Para quem vende ou aluga imóveis, e até mesmo para quem pretende adquirir um imóvel nos próximos anos, vale a pena ficar atento a essas novas mudanças.

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